[협회 소식] 2019.09.25

"공동주택관리법 중심 법체계 일원화로 관리 사각지대 해소해야"

한국집합건물법학회･백혜련 의원 학술대회 공동개최

관리 사각지대인 소규모 공동주택, 준주택(오피스텔), 주상복합건물 등 집합건물의 투명한 관리를 위해서는 공동주택관리법 중심으로 법체계를 일원화해야 한다는 주장이 제기됐다.

한국집합건물법학회(회장 김용길)는 지난 6일 더불어민주당 백혜련 의원(경기 수원시을)과 공동으로 '투명하고 공정한 집합건물 관리를 위한 공동주택관리법 개정 방향' 주제 학술대회를 개최했다. <사진>

이날 행사에는 학회 김용길 회장과 김영두 학술위원장을 비롯해 대한주택관리사협회 황장전 회장(운영부회장), 박병남 사무총장 등이 참석했다.

이번 학술대회는 집합건물 관리현장에서 발생하는 혼란을 줄이고 보다 발전적인 관리환경 조성을 위해 마련했으며, 2개의 주제발표 및 주제별 토론으로 구성됐다.

1부에서는 한국주택관리연구원 강은택 박사가 ‘소규모 공동주택의 관리를 위한 법제도 개선방안’ 주제발표를 진행, 소규모 공동주택의 관리실태와 관련 법 제도를 소개하고 개선방안을 제안했다. 

현재 전국 집합건물 57만5,000여 동 중 150가구 미만 소규모 공동주택(비의무관리대상)은 44만여 동(76.5%)으로 높은 비율을 차지하고 있음에도 집합건물법상 권리·의무 등에 관한 규정의 공백이 커 입주자대표회의 구성, 관리규약 제정 등 관리가 제대로 이뤄지지 않고, 이러한 법·제도·정책의 소외가 곧 입주민에 대한 사회적 차별로 이어지는 것으로 나타났다.

강 박사는 이러한 문제의 원인을 ▲이원적 법체계(공동주택 규모 따라 공동주택법 또는 집합건물법 적용) ▲소규모 공동주택 관리 현실과 법의 괴리(입대의 구성 및 관리규약 제정하는 소규모 공동주택 다수임에도 공동주택법상 관리에 관한 규정 미적용) ▲집합건물법의 미비(관리규약 제·개정 어려움 및 조문에 대한 입주민 이해도 저하) ▲형평성 문제(정부 지원사업 배제, 제도적 관심 부족, 체계적 관리 위한 공적 역할 부족) 등을 꼽았다.

이에 따라 의무관리대상 공동주택 범위의 확대(150→100가구 등), 입주민 선택에 의한 공동주택법 적용(내년 4월부터 입주민 3분의 2 이상 동의 시 의무관리대상 포함토록 개정 시행), 소규모 공동주택에 대한 원칙적 공동주택법 적용 등을 기본 방향으로 삼고, 구체적으로 공동주택법상 입대의 구성 및 관리규약 제정·신고의무 부과, 주택관리사 배치의무 부과, 주택관리사 또는 주택관리사사무소를 통한 소규모 공동주택 순회·공동관리 등을 규정하는 개정안을 제시했다.

1주제에 대한 토론자로는 명지대 송재일 교수, 중앙공동주택관리지원센터 박정빈 변호사가 참여했다. 토론자들은 주제발표에서 제시한 개선안에 동의하면서 이의 실효성을 높이는 측면에서의 제도개선 연구가 지속적으로 이뤄져야 한다는 의견을 공통적으로 제시했다.

송재일 교수는 “의무관리대상 공동주택 범위를 100가구 이하로 확대하더라도 기존 비의무관리대상 공동주택이 가진 문제점은 여전히 존재할 것”이라며 “규모에 대한 법 편익적, 과학적 측면 등을 고려해 연구가 이뤄져야 하고 삶의 질과 인간의 존엄 측면을 고려한다면 20가구 이하가 적절할 것”이라고 제안했다.

아울러 “소규모 공동주택과 대규모 공동주택의 현실적 차이를 감안해 일괄적 법 적용보다는 소규모 공동주택에 대한 ‘준 의무관리대상’으로서의 지위 정립을 통해 지자체 통합관리 방안, 사회적기업 및 주택관리사 활용방안 등을 마련할 필요가 있다”고 설명했다. 

박정빈 변호사는 “내년부터 시행하는 ‘입주민 3분의 2 이상 동의 시 의무관리대상 포함’ 규정을 통해 사적자치와 공적개입 간 절충점을 어느 정도 찾을 것으로 기대하며 시행 이후 지속적인 분석이 필요하다”면서 “단순 법률정비 측면이 아닌 실효성 확보 측면에 중점을 두고 제도개선이 이뤄져야 할 것”이라고 지적했다. 

2부에서는 법무법인 산하 김미란 변호사가 ‘오피스텔의 관리를 위한 법제도 개선방안’ 주제발표를 진행했다. 

김미란 변호사는 불투명한 오피스텔 관리로 인한 여러 분쟁사례를 소개하며 문제 원인으로 ‘오피스텔의 공동주택법 적용대상 제외’와 ‘집합건물법 미비’를 꼽고, 이 중 특히 공동주택법상 하자보수청구권이 오피스텔에는 인정되지 않아 공용부분 하자보수 분야에서 사각지대가 발생하는 점을 가장 큰 문제로 지적했다.

이의 개선을 위해서는 공동주택법이 오피스텔을 포괄할 수 있는 방향으로 개정이 이뤄져야 하고, 구체적으로 ▲의무관리대상 준주택 규정 신설 ▲준주택관리기구 구성 및 관리사무소장 업무 등 필요한 규정 신설 ▲의무관리대상 준주택의 준용 규정 신설이 필요하다고 제안했다.

이와 관련 지난 6일 백혜련 의원이 준주택 주거용 오피스텔을 의무관리대상에 포함하고 소규모 공동주택의 관리에 관한 사항을 규정하는 ‘공동주택관리법’ 개정안을 발의키도 했다.

2주제 토론자로 연세대 김태관 교수, 법무법인 제이엔 한재범 변호사가 참여했다. 

김태관 교수는 집합건물법이 민사특별법적 성격(사적자치·단체자치 해결이 기본)을 가져 집합건물법 관리하의 오피스텔에서 관리 관련 문제 발생 시 민사소송 이외의 해결책이 없는 점을 지적, 구체적 행정지도·감독이 가능한 공동주택법에 해결책을 두는 방향에 찬성하면서 부가적으로 주거용과 업무용 오피스텔이 혼재한 경우 업무용 오피스텔 관리 문제에 대해서도 논의가 이뤄져야 한다고 설명했다.

한재범 변호사는 아파트와 상가가 혼재된 주상복합아파트에 있어 개방시간 제한, 외부인 출입, 관리비 산정, 관리단 구성, 관리인 선임 등 관리상 대립 문제를 짚었다. 

한 변호사는 “오피스텔을 공동주택법 체계로 일원화하더라도 이러한 문제는 지속될 것”이라며 “대규모 상가의 경우 유통산업발전법을 적용받는 부분이 있는데 이것이 공동주택법과 충돌하는 문제에 대한 논의가 이뤄져야 하며 시대 흐름에 따라 다양한 집합건물이 생성되는 점을 고려해 이를 반영한 법 개정 방안도 모색해야 할 것”이라고 설명했다.